небольшой список вопросов, часто поднимаемых в ветке (FAQ):

ИПОТЕКА

В: Ипотека – это ограбление?
О: Нет, это способ купить квартиру. Квартиру получите сейчас, а платить будете долго потом.

В: при многолетней ипотеке в первые годы выплачиваются только проценты, а сам долг почти не меняется?
О: формально да. А фактически сам долг девальвируется инфляцией.

В: даже при 12% годовых на 20 лет выплачивается 2.5 стоимости квартиры?
О: да. На если квартира при этом тоже вырастет в цене в 2,5 раза и больше - то вы все равно в выигрыше. А вот если упадет в цене - то вы в пролете.

В: но если пузырь на МРН лопнет – что же делать?
О: если брали для жизни – жить дальше. От того, что цены снизятся, жилье для большинства доступней не станет. Если для будущей перепродажи - плакать.

В: можно ли ипотечные выплаты компенсировать сдачей квартиры в аренду?
О: нет, даже самые выгодные объекты по соотношению стоимость съема/стоимость квартиры компенсируют от силы 50% платежа (на момент покупки)

В: так может лучше всю жизнь снимать, чем платить ипотеку?
О: как правило - не лучше. С учетом инфляции стоимость аренды ежегодно растет, ипотечный платеж – нет. В среднем года через 4-5 после начала выплат он становится равен стоимости аренды, а потом и меньше его.
Но при перегретых ценах на жилье, это хороший способ переждать их в течении нескольких лет, а потом купить квартиру за адекватную цену.
Какие цены адекватные, какие перегретые, определить не всегда удается.

В: значит, ипотека – это почти панацея, позволяющая молодому специалисту сразу взять жилье для жизни и не мыкаться по съемным хатам?
О: ипотека – не только решение жилищных проблем, но и серьезный риск. В случае общего ухудшения экономической ситуации в стране (типа 1998 и 2008) можно оказаться без квартиры и по уши в долгах. Для минимизации рисков не стоит брать кредиты в иностранной валюте и под процент, произвольно изменяемый банком. Хотя это и позволяет взять квартиру чуть-чуть лучше при казалось бы том же ежемесячном платеже.

В: а если брал для жизни, но на самом пике, в долларах, с плавающей ставкой, а ставку подняли, зарплата сократилась…
О: смирись, ты просто неудачник…

В: если цены упали, квартиру продали, и все равно не хватило, что бы покрыть долг?
О: ГК РФ, статья 350, п.5 :
Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.


АЛЬТЕРНАТИВА ИПОТЕКИ

В: Есть ли иные способы решить «жилищный вопрос», кроме как через ипотеку с её рисками?
О: Конечно есть. Взять и накопить.

В: В чем копить, если цены растут быстрее накопления?
О: Можно дождаться момента, когда цены упадут, и купить «на дне».

В: Так можно этого дна и не дождаться, или оно будет много выше пика 5ти летней давности!
О: Тогда надо копить в том, на что цены растут так же как на жилье.
Как вариант – копить на квартиру своей мечты поэтапным апгрейдом, начиная с маленького хрущика в дальнем пригороде.

В: так хрущи – это же не жилье, они скоро никому даром нужны не будут!
О: хрущи – это таки жилье, и соотношение цен хрущи-монолиты достаточно стабильно.
http://www.irn.ru/gd/?class=house&type=1&period=0&st…¤cy=1#begin

В: Почему бы не создать госкорпорацию и продавать жилье по себестоимости?

О:
Во первых, с какой стати надо устраивать социализм в одной отдельно взятой отрасли?
Мне вот то же цены в ряде ресторанов кажутся завышенными, давайте и их регулировать!
Между прочим, еда – предмет куда более жизненно необходимый, чем даже жилье!
Что-что? Вы хотите сказать, что обедать не обязательно в Метрополе, можно и дома сготовить, и чебуречной ограничиться?
Так и с жильем – вы то же можете ограничиться покупкой квартирки в поселке Озерки Тверской области, там дешевле, чем 600$ за метр.

Во вторых и главных.
Заламывают высокие цены только в немногочисленных местах, обеспеченных инфраструктурой. Если участки в этих немногочисленных местах отдать госкопорации и продать квартиры по 600$ за метр, то они мгновенно уйдут через своих подставных людей. И появятся на рынке по рыночной  цене. А во всех остальных местах самой большой страны мира, где нет дорог, электричества и работы – и по 600$ никто не купит.
Так что задача государства – не устраивать построение социализма в отдельно взятой отрасли, а развивать ту самую инфраструктуру.

В: А почему тогда не развивают инфраструктуру или развивают очень медленно?
О: ответ на этот вопрос далеко выходит за сабж темы.

В: А вот в Европе хороший дом стоит как хрущик в капотне!
О: Прежде, чем в серьез обсуждать приобретение домика в Европе/Канаде, надо решить вопрос о достойной работе в Европе/Канаде. Причем для жены то же. Кроме того, надо решить косвенные вопросы, типа нежелания жены уезжать далеко от мамы. В общем, оказаться там подавляющему большинству не светит (туризм не в счет).
На этом фоне вопрос о недвиге там отодвигается на второй план.
Зато вариант с Америкой будет поинтереснее - там какую-то спец. программу запустили:
Что творится с рынком недвижимости и как изменится цена? (часть 6), #1831



В: Все равно не может стоить хрущ как дом в Европе! Их наверно скупили спекулянты и искусственно держат цены?
О: Роль спекулянтов сильно преувеличена. Рано или поздно квартиры, купленные для спекуляций, должны продаваться. Так вот, на МРН квартир со свободной продажей, причем не относящихся к свежему наследству или после срочного выкупа АН, исключительно мало.

РИЭЛТОРЫ и Агентства Недвижимости (АН)

В: Риэлторы работают за процент от сделки. Значит, они наиболее заинтересованы в искусственном раздувании цен?
О: Работают как за процент, так и за фикс. Кроме того, им гораздо выгоднее провести 10 сделок за адекватные 100 куе, чем безнадежно пытаться впарить одну за 200 куе.

В: Чем больше АН, тем больше гарантия?
О: АН – не более чем франшиза и центр приема звонков. Никаких гарантий и обязательств АН не несет.

В: правильно понимаю, что почти все сотрудники агентств недвижимости имеют ненормированный рабочий день и вполне могут работать как на конкурентов так и на каких-то параллельных проектах? Сколько человек вынуждены весь рабочий день отираться в офисе, но зато и получать какой-то минимальный оклад?
О: Ок, расскажу про всю кухню, чтобы всё всем стало понятно...
Что творится с рынком недвижимости и как изменится цена? (часть 5), #4156

В: Получается, что риэлтор из агентства и риэлтор-частник по сути ничем не отличаются?
О: Риэлтор-частник обычно берет меньше. Но при возникновении хоть каких-либо несогласованных действий при сделке сразу стремится слить с себя всю ответственность со словами "а я что, я всего лишь посредник". Агентство хоть пытается именно комплексную услугу, т.е. и подбор варианта, и проверка чистоты, и подготовка документов, и аренда ячейки, и проведение сделки.

В: Согласившись заплатить оговоренные проценты со сделки, больше беспокоится не о чем?
О: Профессиональный, честный риэлтор действительно в оговоренные сроки предоставит на выбор несколько проверенных вариантов по вашим требованиям и оперативно доведет до получения ключей понравившийся вам. К сожалению, профессиональных и честных – очень мало, а малограмотных и нечистых на руку – гораздо больше. Причем от АН это не зависит.

В: Что значит «нечистых на руку»?
О: Получив право распоряжаться Вашей квартирой (при продаже) и Вашими деньгами (при покупке) риэлтор имеет возможность взять дополнительную скрытую комиссию, продав Вашу квартиру дешевле рынка (и поделить дисконт с покупателем), а вам впарить дороже рынка (обычно «неликвид» из подвисших сделок других своих клиентов, или клиентов АН). Такой ущерб может достигать еще 10%. Кроме прямого ущерба есть еще косвенный, когда Вам навязывают вариант, не вполне отвечающий вашим требованиям во первых и не идеально юридически чистый во вторых.

В: Что значит «юридически чистый»?
О: Что никто не сможет через суд претендовать на новокупленную вами квартиру, ни на собственность, ни на право проживания.

В: как АН проверяют квартиры на «юридическую чистоту»?
О: как правило – никак. Они смотрят обязательные документы (см.), и собственно всё.
полная тотальная проверка (если её проводить) является НЕофициальной, ибо получение справок из диспансеров и пр.лабуда - это вмешательство в личную жизнь. Т.е. полученный ответ может быть только неформальным, а соответственно вы никак не можете его перепроверить и не можете "пришить к делу", как говорится.

В: какие документы необходимы для сделки?
О:
• свидетельство собственности
• основание собственности (договор купли, приватизации, мены, наследства и т.п.)
• выписка из домовой книги
• справка и экспликация из БТИ


В: проверяют ли юридическую чистоту страховые компании?
О: так же как и АН, они смотрят обязательные документы, предоставляемые продавцом.
Иногда страховые могут попросить у продавца дополнительные справки, но продавец имеет право на них не заморачиваться. Если сделка не пройдет в срок, указанный в авансовом договоре (из-за не давшей согласия страховой), продавец имеет право оставить залог у себя.

В: так стоит ли страховать квартиру от «утери титула»?
О: решать Вам. Страховая – это хоть какая-то ответственность, в отличие от АН. Но и 100% панацеей это не является.
В практике наших СК страховая сумма не может быть представлена в натуральном выражении, ну чтобы при оспаривании вашего права собственности вам выдали не деньги, которые на растущем рынке уже бесполезны, а именно квартиру.
Например, если Вам возместят стоимость квартиры через 2-3 года после сделки на растущем рынке, Вы все равно потеряете столько, на сколько вырос рынок. Если страховой договор указан в рублях – то потеряете на падении курса.

В: как избежать нечистоплотных риэлторов?
О: брать риэлтора по рекомендации и/или контролировать каждый шаг: самому искать варианты, самому оценивать документы, на всякий случай дать их оценить независимому юристу (впрочем, оценка без материальной ответственности – больше для самоуспокоения).

В: но если все приходится делать самому, то что же делает риэлтор?
О: получает процент от сделки.
Ну и основная его задача – при многих заинтересованных в сделке сторонах (члены семьи при размене, покупатели-продавцы в альтернативных цепочках) сглаживать конфликтные моменты, стимулировать выбор адекватного варианта вместо бесконечной гонки за нереальными воздушными замками, не дать развалиться сложной сделке по эмоциональным причинам.

В: а получение всяких справок, составление договоров, регистрация документов?
О: это тоже работа риэлтора. Но эта работа стоит весьма умеренных фиксированных сумм, и может быть выполнена одной из специализированных фирм или риэлтором из «начинающих».

В: можно ли обойтись без риэлтора?
О: юридически – да. фактически – как правило, тоже можно.