ЛОКАЛЬНЫЕ ПРАВИЛА ТЕМЫ и небольшой список вопросов, часто поднимаемых в ветке (FAQ):


ЛОКАЛЬНЫЕ ПРАВИЛА:

1) все вопросы по правилам, курированию или модерированию темы задавать в привате. В настоящее время вопросу оффтопика посвящена приватная тема, доступ в которую Coordinator NavalOfficer
готов предоставить всем желающим по ссылке:
Что творится с рынком недвижимости и как изменится цена? (часть 6), #1127


2) "Простыни" (большие объемы текста, скопированные с какого-либо сетевого ресурса) размещайте ссылками на источник + одна-две ключевые фразы в теге [q] . Если разместить ссылку невозможно, но Вы считаете, что это необходимо, то используйте тег [s] (мелкий шрифт)

3) Информацию, напрямую не относящуюся к рынку недвижимости, выделяйте тегом [off] (оффтопик). Не публикуйте сообщения целиком состоящие из такой информации.

4) Если сообщение, напрямую не относящуюся к рынку недвижимости, показалось вам интересным, и вы хотите на него ответить, постарайтесь найти профильную ветку, ответить там и пригласите собеседника туда.

5) Оффтопик в данной теме - это не когда что-то говорят не про недвижимость. Это когда ничего не говорят про недвижимость.

Если обсуждают, как цена на нефть влияет на цены на жильё - это по теме.
Если обсуждают проблемы добычи и транспортировки нефти из Восточной Сибири, цену топлива на заправках, расход бензина разными автомобилями, ресурс двигателя в зависимости от качества топлива, стоимость капитального ремонта двигателей, лучшие магазины по запчастям для двигателя, удобство оплаты запчастей разными пластиковыми карточками, особенности банков-эмитентов пластиковых карт, грейс-период разных карт - это значит дискуссия ушла далеко в оффтопик.


//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

небольшой список вопросов, часто поднимаемых в ветке (FAQ):

ИПОТЕКА

В: Ипотека – это ограбление?
О: Нет, это способ купить квартиру. Квартиру получите сейчас, а платить будете долго потом.

В: при многолетней ипотеке в первые годы выплачиваются только проценты, а сам долг почти не меняется?
О: формально да. А фактически сам долг девальвируется инфляцией.

В: даже при 12% годовых на 20 лет выплачивается 2.5 стоимости квартиры?
О: да. На если квартира при этом тоже вырастет в цене в 2,5 раза и больше - то вы все равно в выигрыше. А вот если упадет в цене - то вы в пролете.

В: но если пузырь на МРН лопнет – что же делать?
О: если брали для жизни – жить дальше. От того, что цены снизятся, жилье для большинства доступней не станет. Если для будущей перепродажи - плакать.

В: можно ли ипотечные выплаты компенсировать сдачей квартиры в аренду?
О: нет, даже самые выгодные объекты по соотношению стоимость съема/стоимость квартиры компенсируют от силы 50% платежа (на момент покупки)

В: так может лучше всю жизнь снимать, чем платить ипотеку?
О: как правило - не лучше. С учетом инфляции стоимость аренды ежегодно растет, ипотечный платеж – нет. В среднем года через 4-5 после начала выплат он становится равен стоимости аренды, а потом и меньше его.
Но при перегретых ценах на жилье, это хороший способ переждать их в течении нескольких лет, а потом купить квартиру за адекватную цену.
Какие цены адекватные, какие перегретые, определить не всегда удается.

В: значит, ипотека – это почти панацея, позволяющая молодому специалисту сразу взять жилье для жизни и не мыкаться по съемным хатам?
О: ипотека – не только решение жилищных проблем, но и серьезный риск. В случае общего ухудшения экономической ситуации в стране (типа 1998 и 2008) можно оказаться без квартиры и по уши в долгах. Для минимизации рисков не стоит брать кредиты в иностранной валюте и под процент, произвольно изменяемый банком. Хотя это и позволяет взять квартиру чуть-чуть лучше при казалось бы том же ежемесячном платеже.

В: а если брал для жизни, но на самом пике, в долларах, с плавающей ставкой, а ставку подняли, зарплата сократилась…
О: смирись, ты просто неудачник…

В: если цены упали, квартиру продали, и все равно не хватило, что бы покрыть долг?
О: ГК РФ, статья 350, п.5 :
Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.


АЛЬТЕРНАТИВА ИПОТЕКИ

В: Есть ли иные способы решить «жилищный вопрос», кроме как через ипотеку с её рисками?
О: Конечно есть. Взять и накопить.

В: В чем копить, если цены растут быстрее накопления?
О: Можно дождаться момента, когда цены упадут, и купить «на дне».

В: Так можно этого дна и не дождаться, или оно будет много выше пика 5ти летней давности!
О: Тогда надо копить в том, на что цены растут так же как на жилье.
Как вариант – копить на квартиру своей мечты поэтапным апгрейдом, начиная с маленького хрущика в дальнем пригороде.

В: так хрущи – это же не жилье, они скоро никому даром нужны не будут!
О: хрущи – это таки жилье, и соотношение цен хрущи-монолиты достаточно стабильно.
http://www.irn.ru/gd/?class=house&type=1&period=0&st…¤cy=1#begin

В: Почему бы не создать госкорпорацию и продавать жилье по себестоимости?

О:
Во первых, с какой стати надо устраивать социализм в одной отдельно взятой отрасли?
Мне вот то же цены в ряде ресторанов кажутся завышенными, давайте и их регулировать!
Между прочим, еда – предмет куда более жизненно необходимый, чем даже жилье!
Что-что? Вы хотите сказать, что обедать не обязательно в Метрополе, можно и дома сготовить, и чебуречной ограничиться?
Так и с жильем – вы то же можете ограничиться покупкой квартирки в поселке Озерки Тверской области, там дешевле, чем 600$ за метр.

Во вторых и главных.
Заламывают высокие цены только в немногочисленных местах, обеспеченных инфраструктурой. Если участки в этих немногочисленных местах отдать госкопорации и продать квартиры по 600$ за метр, то они мгновенно уйдут через своих подставных людей. И появятся на рынке по рыночной  цене. А во всех остальных местах самой большой страны мира, где нет дорог, электричества и работы – и по 600$ никто не купит.
Так что задача государства – не устраивать построение социализма в отдельно взятой отрасли, а развивать ту самую инфраструктуру.

В: А почему тогда не развивают инфраструктуру или развивают очень медленно?
О: ответ на этот вопрос далеко выходит за сабж темы.

В: А вот в Европе хороший дом стоит как хрущик в капотне!
О: Прежде, чем в серьез обсуждать приобретение домика в Европе/Канаде, надо решить вопрос о достойной работе в Европе/Канаде. Причем для жены то же. Кроме того, надо решить косвенные вопросы, типа нежелания жены уезжать далеко от мамы. В общем, оказаться там подавляющему большинству не светит (туризм не в счет).
На этом фоне вопрос о недвиге там отодвигается на второй план.
Зато вариант с Америкой будет поинтереснее - там какую-то спец. программу запустили:
Что творится с рынком недвижимости и как изменится цена? (часть 6), #1831



В: Все равно не может стоить хрущ как дом в Европе! Их наверно скупили спекулянты и искусственно держат цены?
О: Роль спекулянтов сильно преувеличена. Рано или поздно квартиры, купленные для спекуляций, должны продаваться. Так вот, на МРН квартир со свободной продажей, причем не относящихся к свежему наследству или после срочного выкупа АН, исключительно мало.

РИЭЛТОРЫ и Агентства Недвижимости (АН)

В: Риэлторы работают за процент от сделки. Значит, они наиболее заинтересованы в искусственном раздувании цен?
О: Работают как за процент, так и за фикс. Кроме того, им гораздо выгоднее провести 10 сделок за адекватные 100 куе, чем безнадежно пытаться впарить одну за 200 куе.

В: Чем больше АН, тем больше гарантия?
О: АН – не более чем франшиза и центр приема звонков. Никаких гарантий и обязательств АН не несет.

В: правильно понимаю, что почти все сотрудники агентств недвижимости имеют ненормированный рабочий день и вполне могут работать как на конкурентов так и на каких-то параллельных проектах? Сколько человек вынуждены весь рабочий день отираться в офисе, но зато и получать какой-то минимальный оклад?
О: Ок, расскажу про всю кухню, чтобы всё всем стало понятно...
Что творится с рынком недвижимости и как изменится цена? (часть 5), #4156

В: Получается, что риэлтор из агентства и риэлтор-частник по сути ничем не отличаются?
О: Риэлтор-частник обычно берет меньше. Но при возникновении хоть каких-либо несогласованных действий при сделке сразу стремится слить с себя всю ответственность со словами "а я что, я всего лишь посредник". Агентство хоть пытается именно комплексную услугу, т.е. и подбор варианта, и проверка чистоты, и подготовка документов, и аренда ячейки, и проведение сделки.

В: Согласившись заплатить оговоренные проценты со сделки, больше беспокоится не о чем?
О: Профессиональный, честный риэлтор действительно в оговоренные сроки предоставит на выбор несколько проверенных вариантов по вашим требованиям и оперативно доведет до получения ключей понравившийся вам. К сожалению, профессиональных и честных – очень мало, а малограмотных и нечистых на руку – гораздо больше. Причем от АН это не зависит.

В: Что значит «нечистых на руку»?
О: Получив право распоряжаться Вашей квартирой (при продаже) и Вашими деньгами (при покупке) риэлтор имеет возможность взять дополнительную скрытую комиссию, продав Вашу квартиру дешевле рынка (и поделить дисконт с покупателем), а вам впарить дороже рынка (обычно «неликвид» из подвисших сделок других своих клиентов, или клиентов АН). Такой ущерб может достигать еще 10%. Кроме прямого ущерба есть еще косвенный, когда Вам навязывают вариант, не вполне отвечающий вашим требованиям во первых и не идеально юридически чистый во вторых.

В: Что значит «юридически чистый»?
О: Что никто не сможет через суд претендовать на новокупленную вами квартиру, ни на собственность, ни на право проживания.

В: как АН проверяют квартиры на «юридическую чистоту»?
О: как правило – никак. Они смотрят обязательные документы (см.), и собственно всё.
полная тотальная проверка (если её проводить) является НЕофициальной, ибо получение справок из диспансеров и пр.лабуда - это вмешательство в личную жизнь. Т.е. полученный ответ может быть только неформальным, а соответственно вы никак не можете его перепроверить и не можете "пришить к делу", как говорится.

В: какие документы необходимы для сделки?
О:
• свидетельство собственности
• основание собственности (договор купли, приватизации, мены, наследства и т.п.)
• выписка из домовой книги
• справка и экспликация из БТИ


В: проверяют ли юридическую чистоту страховые компании?
О: так же как и АН, они смотрят обязательные документы, предоставляемые продавцом.
Иногда страховые могут попросить у продавца дополнительные справки, но продавец имеет право на них не заморачиваться. Если сделка не пройдет в срок, указанный в авансовом договоре (из-за не давшей согласия страховой), продавец имеет право оставить залог у себя.

В: так стоит ли страховать квартиру от «утери титула»?
О: решать Вам. Страховая – это хоть какая-то ответственность, в отличие от АН. Но и 100% панацеей это не является.
В практике наших СК страховая сумма не может быть представлена в натуральном выражении, ну чтобы при оспаривании вашего права собственности вам выдали не деньги, которые на растущем рынке уже бесполезны, а именно квартиру.
Например, если Вам возместят стоимость квартиры через 2-3 года после сделки на растущем рынке, Вы все равно потеряете столько, на сколько вырос рынок. Если страховой договор указан в рублях – то потеряете на падении курса.

В: как избежать нечистоплотных риэлторов?
О: брать риэлтора по рекомендации и/или контролировать каждый шаг: самому искать варианты, самому оценивать документы, на всякий случай дать их оценить независимому юристу (впрочем, оценка без материальной ответственности – больше для самоуспокоения).

В: но если все приходится делать самому, то что же делает риэлтор?
О: получает процент от сделки.
Ну и основная его задача – при многих заинтересованных в сделке сторонах (члены семьи при размене, покупатели-продавцы в альтернативных цепочках) сглаживать конфликтные моменты, стимулировать выбор адекватного варианта вместо бесконечной гонки за нереальными воздушными замками, не дать развалиться сложной сделке по эмоциональным причинам.

В: а получение всяких справок, составление договоров, регистрация документов?
О: это тоже работа риэлтора. Но эта работа стоит весьма умеренных фиксированных сумм, и может быть выполнена одной из специализированных фирм или риэлтором из «начинающих».

В: можно ли обойтись без риэлтора?
О: юридически – да. фактически – как правило, тоже можно.

Долевое строительство:

В: Как может выглядеть договор по схеме 214-ФЗ?
О: Значит так. Закон разделяет долевое строительство и инвестиция в строящийся объект.
Долевое строительство регулируется 214-ФЗ. Привлекать средства дольщиков застройщик может только уже имея проект и разрешения на строительство, ибо в жилищном сертификате долевого строительства должна быть указана характеристика Объекта (квартиры) на основании проекта, т.е. указан строительный адрес, этаж, место на площадке и проектный метраж, при этом учтите, что при изменении проекта вам надо будет либо корректировать сертификат с перерегистрацией, либо регулировать это каким-нибудь допниками. Ещё очень важный момент - привлекать деньги долевиков может только сама инвестирующая организация. Т.е. если тот, кто продаёт вам квартиру в строящемся доме уклоняется от такой формы продажи, то возможны 3 причины:
- это не инвестор/собственник объекта строительства
- нет проекта
- нет разрешений.
Сертификат подлежит обязательной регистрации, он гарантирует право собственности на объект, характеристики которого указаны в сертификате (поэтому ни в коем случае нельзя допускать пространных формулировок). Соответственно, т.к. квартира определена, то никаких "бронирований" быть уже не может. А то многие по незнанию думают, что покупается некая пространная доля. Нет. Доля вполне конкретная и является выделенным в натуре объектом (квартирой). Абстрактные доли фигурируют в вексельных схемах" продажи (но это уже другая опера)
Инвестиционное строительство регулируется общими нормами Гражданского права, т.е. это просто суть инвестиционная деятельность. Очень большое поле для махинаций. Если вы всё же решите заключать инвестиционный договор, то учтите, что
1) в Договоре купли-продажи (ДКП) может фигурировать только реальный существующий объект, которого пока нет.
2) в ДКП может в качестве продавца фигурировать только собственник/ попечитель или доверенное лицо
3) заключение предварительного договора не гарантирует вам заключение основного ДКП
4) имеет место быть юридическая коллизия - т.к. ДКП должен быть на реальный объект, то и пред должен быть на реальный объект (хоть это и не прописано прямо), а раз реального объекта нет, то и преда быть не может. Казуистика сплошная, но в суде, когда вы получите кукиш, вам будет сказано примерно так: Вася Пупкин не обязан, т.к нет объекта спора.
5) отдавая деньги с любыми формулировками учтите, что юридическая ценность этих денег одна - это либо аванс, либо задаток, какими бы словами это не называли. А аванс и задаток применимы только к основному ДКП Поэтому выдача денег с любыми формулировка до заключения ОДКП будет трактована как "выдача беспроцентной бессрочной ссуды" Типа на этапе предварительного никаких финансовых отношений между сторонами нет быть не может.
6) ну а уж какие цепочки строятся на многократных переуступках прав требований, это просто представить невозможно. А потом бегут наперегонки регистрировать право собственности.
7) ну та тема, что предварительный договора нигед не регистрируются и один и тот же объект может быть продан несколько раз, думаю рассказывать не надо

выбор за вам, в общем.

Что творится с рынком недвижимости и как изменится цена? (часть 7), #645